Vendeurs de biens immobiliers en Arizona sont tenus par la loi de divulguer tous les faits importants sur la propriété qu'ils vendent. Voici quelques informations de base sur les divulgations en Arizona du point de vue de l'acheteur et du vendeur.
Que dois-je divulguer aux acheteurs de biens commerciaux?
Lors de la vente d'une propriété commerciale, il y a un formulaire de divulgation à remplir. Il y a des questions concernant les problèmes de zonage, le stationnement, la signalisation, les baux, les contrats, l'éclairage de sécurité et les termites.
... aux acheteurs de terres?
Lors de la vente d'un terrain vacant, l'information qui doit être divulguée comprend les arpentages, les services publics, les droits d'utilisation de l'eau, les problèmes de sol et l'utilisation actuelle et passée des terres.
La plupart des lecteurs ici sont probablement les plus intéressés par les divulgations impliquant immobilier résidentiel, ou, en d'autres termes, les divulgations impliquant des ventes à domicile.
... aux acheteurs de biens immobiliers résidentiels?
L'Arizona Association of Realtors («AAR») a créé un formulaire de divulgation pour aider le vendeur à remplir ses obligations légales, en informant l'acheteur d'une propriété spécifique. Ce formulaire de six pages est appelé Déclaration de divulgation de propriété du vendeur résidentiel, également connu sous le nom SPDS. Les agents immobiliers ne disent généralement pas ces initiales - ils le disent comme un mot, "spuds".
Le SPDS est divisé en six sections:
- Propriété et propriété
- Information sur le bâtiment et la sécurité
- Utilitaires
- Information environnementale
- Égout / Traitement des eaux usées
- Autres conditions et facteurs
Plus précisément, il aborde les fuites de toit et de plomberie, les termites, les problèmes électriques, les problèmes de piscine ou de spa, les problèmes de bruit, et les scorpions préférés de tous. Si le contrat d'achat de l'AAR est utilisé, le vendeur doit également fournir à l'acheteur une copie d'un rapport faisant état d'un historique de réclamations d'assurance de cinq ans ou de la période pendant laquelle le vendeur a possédé la propriété.
Ce rapport est communément appelé le rapport CLUE ou le rapport d'échange Global Underwriting Exchange.
Si une maison a été construite avant 1978, le vendeur doit également divulguer à l'acheteur potentiel toute information dont il dispose concernant la peinture à base de plomb. Cela comprend tous les rapports ou inspections qui ont été effectués. L'agent immobilier devrait fournir à l'acheteur la brochure «Protégez votre famille du plomb dans votre maison».
Un affidavit de divulgation est requis si la propriété est située dans une région non constituée en municipalité du comté, avec cinq parcelles de terrain ou moins transférées.
Des exemples de formulaires pour ces transactions peuvent être trouvés sur AAR en ligne.
Qu'est-ce que je n'ai pas à divulguer à un acheteur potentiel de ma maison?
Il est important de noter ce qui n'est pas exigé par la loi de l'Arizona pour être divulgué. Il y a trois articles principaux. En Arizona,
- vous n'êtes pas tenu de dire à un acheteur que la maison a été le site d'une mort naturelle, d'un suicide, d'un homicide ou de tout autre crime classé comme un crime.
- vous n'êtes pas obligé de dire à un acheteur que la maison a été possédée ou occupée par une personne exposée au VIH, ou diagnostiquée avec le sida ou toute autre maladie non transmissible par une occupation commune.
- vous n'êtes pas obligé de dire à un acheteur que la maison est située dans le secteur d'un délinquant sexuel .
Il y a quelque chose qui n'est pas sur la liste - Dois-je divulguer ou non?
Si vous devez vous demander, "Dois-je divulguer _____?" la réponse est oui. En cas de doute - divulguer. Je ne peux pas imiter un acheteur qui se plaint parce qu'un vendeur a trop divulgué!
Un conseil aux acheteurs sur les divulgations
Tous les formulaires et les affidavits et les rapports que vous pourriez recevoir au moment du contrat ne sont pas des substituts pour les différentes inspections que vous auriez dû effectuer, par une entreprise d'inspection de bonne réputation, sur la propriété que vous envisagez d'acheter.
Sachez également que les formulaires de divulgation mentionnés ci-dessus peuvent ne pas être requis pour toutes les transactions immobilières résidentielles. Par exemple, comme SPDS n'est pas requis pour les maisons appartenant à des prêteurs (saisies). Il existe d'autres situations dans lesquelles le SPDS peut être levé. En tout cas, c'est toujours une bonne idée de jeter un coup d'oeil à un formulaire vierge afin que vous puissiez faire effectuer des inspections appropriées qui répondront à vos préoccupations.
Tous les formulaires et les règlements de divulgation mentionnés dans le présent document peuvent être modifiés sans préavis.